Christian Saint Etienne : densité + mobilité = croissance

Christian Saint Etienne a remis cette semaine un rapport au président de la République sur l’aménagement du territoire. Hors pour quelques afficionados, ce type de document est en général rapidement mis au placard où il rejoint la longue liste de ses prédecesseurs. Mais il n’est pas inutile de lire ce texte signé  par ce talentueux professeur au Cnam, membre du Comité d’analyse économique, moins dans sa partie (un chouia théorique pour nos cervelles limitées) purement administrative que dans sa défense et illustration des métropoles. Notre auteur écrit ainsi : ” Ce phénomène de croissance métropolitaine doit être bien compris : il ne s’agit pas  d’accélérer un processus d’agglutination mais d’accompagner une tendance forte en  favorisant quand c’est possible la masse critique et l’excellence internationale et d‘interconnecter ces ressources dans des zones denses conçues pour assurer une mobilité maximale car c’est la mobilité en zone dense qui multiplie les opportunités de contacts entre les membres des zones denses, les habitants des zones diffuses bénéficiant de ces opportunités lorsqu’ils se rendent dans les zones denses à condition qu’elles soient facilement accessibles. La création de richesses naît de la multiplication des opportunités de contacts. Empêcher la densification et gêner la mobilité, c’est freiner la croissance. C’est ainsi que les métropoles modernes en développement rapide multiplient les voies de communication radiales et circulaires, en intensifiant autant que possible les moyens de transport collectifs pour éviter les transports individuels inutiles. L’intensification des déplacements collectifs n’est possible que si l’on réussit à donner suffisamment d’informations en temps réel aux individus pour qu’ils puissent intégrer le déplacement collectif comme un moment de leur mobilité personnelle. C’est cette maîtrise conjointe des systèmes de transport et des systèmes d’information permettant à chacun d’optimiser ses déplacements qui rend possible l’avènement de la métropole moderne“. Voilà des données qui peuvent intéresser bien des pros de l’immobilier. Le rapport insiste aussi sur la nécessité d’un Etat “stratège“. Et de conclure : “L’idée clé de ce rapport est de passer d’une approche fondée sur des institutions et des procédures à une approche fondée sur des acteurs et des stratégies.”.  Nul doute que les mots stratèges et stratégie plairont en haut lieu. Nul doute aussi que l’idée de densification doit être entendue. Et on retrouve – quel hasard ! – nos chères tours. CQFD.

Le Président pour les (belles) tours !

Saluons avec plaisir, et sans flagornerie, la très grande constance de Nicolas Sarkozy dans sa défense et illustration de l’architecture et de sa composante moderne, les tours. Lors du débat sur La Défense d’hier, le président de la République a d’abord défendu le rôle culturel, et populaire, de l’architecture (de “la culture a disposition du public, sans besoin d’entrer dans un musée” et rappelant que tous les grands desseins s’accompagnent de “geste architectural fort“, citant -souvenir récent ?- Versailles…). Et d’affirmer que ” si l’on veut construire des tours de haute qualité environnementale, il faut desserrer l’étreinte comptable du nombre de mètres carrés pour construire des tours plus hautes, plus larges mais qui émettent moins de CO2, et dont les fluides sont organisés pour l’économie du XXIème siècle et non du XXème“. Et le Président de rappeler que lors de ses voyages, il voyait des “tours formidables” à Londres, en Espagne, en Europe du Nord, en Chine, pendant qu’à Paris, le débat continuait à tourner autour de la… tour Montparnasse. Et de railler le fait que la “question de la densité n’a aucun sens”, affirmant que c’est l’ile Saint Louis qui est le quartier le plus dense de Paris. Oui, nous dit Nicolas Sarkozy, “il y a des tours magnifiques”. Ce constat, on l’a déjà assez défendu ici (on nous les reproche parfois) pour ne pas manquer de se féliciter qu’il soit partagé au sommet de l’Etat. Mais son chef aura encore fort à faire pour faire avancer ce dossier. Il semble bien décidé à n’y pas renoncer. Aidons le…

Guillaume Poitrinal au plus haut

La table-ronde sur l’avenir de La Défense, organisée hier par Patrick Devedjian (bien organisée d’ailleurs) autour du président de la République confirmait, une nouvelle fois, que les temps ont changé. Autour du chef de l’Etat, on trouvait donc naturellement ses ministres (Jean-Louis Borloo, Valérie Pecresse, Benoist Apparu), le président (socialiste) de la région Ile-de-France, classiquement des présidents de sociétés publiques (Guillaume Pepy et Pierre Mongin) mais aussi des intervenants économiques et culturels, pouvant s’exprimer devant Nicolas Sarkozy, selon un dispositif assez nouveau. Parmi eux, Guillaume Poitrinal qui représentait (bien) le monde de l’immobilier et qui a, non sans talent, affirmé sa confiance en la Défense : “Paris, c’est la chance de la France, La Défense, c’est la chance de Paris” a affirmé le président d’Unibail-Rodamco qui a plaidé pour des “tours de grande qualité“, défendant également “un ensemble environnemental remarquable“. La présence de ce grand pro de l’immobilier (notre “Pierre d’Or” 2008) à une telle table est un bon point et une reconnaisssance. Reconnaissance de la dimension immobilière des grandes décisions économiques… et reconnaissance pour ce quadra qui devient, au fil des ans, LE professionnel reconnu du secteur. Plus jeune patron du CAC 40, à la tête d’une foncière européenne majeure, acteur du développement immobilier et commercial d’envergure, discutant aujourd’hui avec le président de la République et le remerciant au nom de tous les architectes, promoteurs et investisseurs : pas mal, non ?

Un “jetage”, Madame Boutin, vraiment ?

Qui avait dit “un ministre ça se tait ou ça demissionne” ? Aujourd’hui, les ministres sortants disent (ou font savoir) leur mécontentement comme si leur portefeuille leur appartenait. Et même si on peut comprendre Yves Jego très amer d’avoir perdu son poste et de l’avoir laissé à une femme qu’il n’aime guère (litote), il est peu admissible de laisser circuler des “bruits” disant combien maintenant on est “libre”. Mais Christine Boutin va encore plus loin, qui sur Europe 1 affirme : “mon jetage (???), je l’ai appris au 20 heures sur TF1, avec tout mon cabinet.”. Outre que cela prouve que l’ancienne ministre du Logement regarde TF1 au moment des remaniements, cette vision télévisée montre aussi que la présidente par interim du conseil général des Yvelines était manifestement  la seule à ignorer que le chef de l’Etat ne l’appréciait guère (re-litote). Et que c’était un secret de polichinelle. Que l’on se rassure cependant : malgré ce “jetage” épouvantable, Madame Boutin accepterait des “propositions”. Parmi celles ci l’ambassade de France au Vatican.  Ce qui pour une “chrétienne-démocrate”autoproclamée constituerait à l’évidence une consécration. Et un peu de baume sur des plaies qui ne sont pas tout à fait celles du Crucifié du Golgotha….

Oui, des tours, même dans la vieille Europe !

La crise peut avoir du bon : elle laisse, parfois, un peu de temps. Profitez en pour courir au Pavillon de l’Arsenal (21, boulevard Morland, Paris 4e) où une intéressante expo, intitulée, “l’invention de la tour européenne” donne à voir ce que le vieux continent, après les Etats-Unis, imagina en cette matière.  On y cotoie le pire (ah, les effarantes folies staliniennes) et le meilleur (pas, à Paris hélas – on exclut de ce jugement La Défense où on trouve du tout bon ! – mais à Londres, Barcelone ou même Francfort !). On doit compléter la visite par la lecture du catalogue qui permet d’en savoir plus. Sortant du boulevard Morland, on aperçoit l’hideux batiment des services de la préfecture et de la ville de Paris et on se plait à imaginer le remplacer par une belle tour contemporaine… Mais que les conservateurs de tous poils se rassurent. Si on construit actuellement une très belle tour en France, c’est à Marseille. Paris doit rester un musée, n’est-ce pas ?

Et Benoist Apparu…

On attendait Marc-Philippe, ce fut Benoist, nouvelle illustration de l’inanité des rumeurs avant remaniement… Benoist Apparu n’a pas 40 ans : il est un parfait inconnu pour le monde du Logement, dans lequel il n’est jamais, à notre connaissance, intervenu. Mais sa nomination est à suivre pour deux raisons : c’est qu’il s’agit d’un politique (il est député de la Marne depuis 2007 après avoir été notamment un collaborateur de Xavier Darcos…) qui teste ici son premier portefeuille ministériel. Ce n’est donc point un “techno” connaissant les dossiers qui débarque mais un jeune loup qui fait ses premières dents gouvernementales… Autre aspect à suivre : secrétaire d’Etat, notre homme est rattaché, logiquement, à Jean-Louis Borloo. A partir du moment où les structures administratives du Logement dependent du Meeddat, il est bien normal que l’organe politique se situe dans la même sphère d’influence.

Ce remaniement, plus ample que prévu, a fait de Fréderic Mitterrand notre nouveau ministre de la Culture (joli “coup” politique !). Faisons nous plaisir en rappelant les propos que le futur locataire de la rue de Valois tenait il y a quelques semaines :  “gratuit, cela veut dire que les choses n’ont pas de valeur. Je crois à la vertu de l’effort”. Nous aussi, monsieur le Ministre….

Le retour de Daubresse

Allons, ne soyons pas mécontents ! Si l’on en croit les rumeurs (persistantes), c’est Marc-Philippe Daubresse qui tient la corde pour remplacer Christine Boutin au ministère du Logement. Peu regretteront l’actuelle présidente (par interim) du conseil général des Yvelines (qui devrait, de loin,  succéder -encore ! – à Pierre Bédier, qui fut en son temps titulaire du portefeuille des programmes immobiliers de la Justice) et beaucoup – au-delà même de son camp – se réjouiront du retour d’un homme qui connaît les dossiers et qui, lorsqu’il fut ministre du secteur, fut assez unanimement apprécié. Il restera à lui trouver un successeur à l’Anah : mais l’Agence dispose d’une directrice générale à la poigne de fer qui réduit quelque peu le rôle présidentiel…Avec MPD au Logement, on peut espérer un dialogue plus serein et plus équilibré, et un cabinet de bonne qualité. Tous points qui peuvent changer la donne au moment des décisions prises par Bercy… et plus haut encore !

Ecouter Alain Weill…

Quand on parle d’avenir des medias, il n’est jamais mauvais d’écouter ceux qui ont réussi ou réussissent dans le secteur… “Le Monde” daté d’aujourd’hui publie ainsi une interview d’Alain Weill, le patron de Next Radio TV, qui est le créateur de BFM TV, le propriétaire du groupe Tests et depuis l’année dernière, celui de la Tribune.  A la question : “êtes vous favorable à un modèle payant de l’information sur internet ?”, ce grand pro répond : “… Nous allons lancer une offre internet plus large, un site bien plus riche auquel il sera possible d’avoir accès soit par micro-paiement, soit avec un abonnement. Il est indispensable de parvenir à ce modèle payant“. Applaudissements nourris de notre côté qui avons toujours défendu cette thèse, surtout dans l’information B2B… Notons aussi que parlant de la Tribune, et pour relativiser certains chiffres qui nous paraissent souvent excessifs, Alain Weill est heureux de sa nouvelle campagne d’abonnement qui aboutit “à preque 1000 nouveaux abonnés“. Eh oui, 1000 abonnés payants (les seuls “vrais”), même pour la presse économique généraliste (la Tribune est diffusée à 80 000 exemplaires), c’est beaucoup !

Eric a raison !

Ne boudons pas notre plaisir ! Certains dossiers avancent. Eric Woerth l’avait promis : il l’a fait ! Et notre “Pierre d’or” du professionnel de l’année poursuit un programme de fusions de corps  administratifs : au 1^er janvier 2010, le nombre des dits corps dans la fonction publique de l’État sera passé de 685 à 380, soit la suppression, ô combien regrettée, de 305 corps en cinq ans. Le plus symbolique peut être, sera la suppression/transformation du statut des conservateurs des hypothèques (toujours régi, vous ne rêvez pas, par un édit de 1771 !). Nos chers conservateurs, à bien des titres, vont disparaitre et seront intégrés dans le corps des administrateurs généraux des finances publiques. Et, miracle, “leur rémunération sera désormais fondée, comme pour le reste de la Fonction publique, sur des grilles de rémunération, et sera en partie liée à leur performance, notamment au titre de la qualité du service rendu aux usagers”. Profiter d’une crise immobilière, moment moins lucratif pour ces messieurs, est une bonne idée. Allons-y pour un : ” bravo Eric Woerth” ! Et adieu aux conservateurs de tous poils…

Le Conseil d’Etat tape où ça fait mal

Les magistrats du Palais royal passent souvent pour un peu compassés et les couloirs feutrés du Conseil semblent être à l’abri de toute passion. Pourtant, le dernier rapport du Conseil intitulé “Droit au logement, droit du logement” ne manie pas – et c’est une litote ! – la langue de bois. Comme le dit très justement notre consoeur Catherine Bocquet, dans son éditorial de “Profession logement” à paraître demain, c’est un véritable “réquisitoire” qui est ici dressé. Qu’on en juge aux extraits de ce document qui sera publié par la Documentation Française :

La politique de l’Etat ? “Les mécanismes de décision au sein de la sphère publique se sont inversés : au lieu de partir d’une analyse des besoins pour arrêter des décisions rationnelles et de long terme, ils sont de plus en plus influencés par l’émotion provoquée par la permanence du phénomène des sans-abri et ils débouchent fréquemment sur des mesures improvisées et de court terme“.

La “priorité budgétaire” ? “Alors que de nombreux plans de rattrapage initiés par le Gouvernement et approuvés par le Parlement supposeraient une augmentation de l’effort budgétaire en faveur du  logement, on a assisté de manière paradoxale à une débudgétisation croissante des dépenses de logement, à une baisse du pouvoir « solvabilisateur » des aides personnelles, à un recul des aides à la pierre et à un recours croissant à des aides fiscales dont l’effet n’est pas mesuré. Faisant face à de sérieuses difficultés budgétaires, l’État en est même venu à puiser dans les ressources du 1 % logement, au risque de diminuer l’effort collectif en faveur du logement.”

L’application de la loi DALO ? “La loi… souffre de plusieurs défauts de conception : une articulation peu claire du DALO avec les autres dispositifs de relogement autorisant à ce stade deux lectures différentes et contradictoires de la loi ; l’absence de toute contrainte de résidence et de toute prise en compte de la spécificité de la région parisienne, conduisant à une concentration des
demandes dans les grandes métropoles et leurs villes-centre ; une séparation entre la construction et l’attribution des logements et une impasse sur la répartition des responsabilités entre les différents acteurs du logement : si bien que le « contingent préfectoral », de trop faible dimension au regard du nombre des personnes reconnues prioritaires, et sa mauvaise répartition géographique ne permettront pas d’honorer la totalité des demandes. Ces insuffisances pourraient même se traduire par un renforcement de la ségrégation sociale dans les zones urbaines sensibles des grandes agglomérations où sont concentrés les logements sociaux.”

Et l’Europe ? “Signataire de la charte sociale du Conseil de l’Europe révisée en 1997, la France a été condamnée par le comité européen des droits sociaux en juillet 2008, car son droit et sa situation ne répondent pas au standard européen sur six points : l’insuffisance de l’offre de logements d’un coût abordable ; l’insuffisance de la lutte contre l’habitat indigne ; l’insuffisance de la prévention et de la réduction de l’état de sans-abri ; l’insuffisance des mesures de prévention des expulsions de locataires ; les déficiences dans les procédures d’attribution des logements sociaux aux personnes les plus pauvres et leur inefficacité ; l’existence de discriminations dans l’accès au logement au détriment des immigrés et des gens du voyage.”

N”en jetez plus ! Mais ce rapport pourrait constituer un énième constat (négatif !) de la situation sans y apporter aucun début de solution. Que nenni ! Nos sages du Palais royal ont même des idées  ! Ils disent d’abord leur hostilité aux mesures symboliques prises et donc l’efficacité est nulle comme la taxation des logements vacants  ou le durcissement des sanctions à l’encontre des collectivités territoriales qui ne respectent pas l’article 55 de la loi SRU, la vente soutenue et indifférenciée selon les territoires des logements HLM  et même la revalorisation des aides personnelles au logement au rythme de l’augmentation de son coût pour les ménages.  Venons en au positif car il y en a ! Le Conseil suggère ainsi notamment de “déverrouiller les principaux obstacles à l’offre”, par exemple d’encourager la densification et de taxer les terrains constructibles à la taxe foncière des propriétés non bâties en retenant leur valeur vénale et non pas leur valeur cadastrale. Il recommande de définir un seuil minimal de dépense publique en faveur du financement du logement; d’obliger (quelle bonne idée !), comme en Allemagne, les collectivités territoriales à publier la liste des loyers pratiqués selon l’année de construction du logement, son équipement et l’état du bâti; de reconnaître un statut de bailleur privé professionnel avec possibilité d’amortissement du bien. Il propose aussi de remettre à plat,  avec les professionnels, l’ensemble des procédures de manière à raccourcir les délais de construction qui se sont beaucoup rallongés dans le secteur public. Et beaucoup d’autres pistes “techniques” ou francement “politiques” !

On l’a compris : voici un document très utile à tous ceux qui s’intéressent au secteur… à remettre sans tarder au (futur ?) ministre du Logement !