Sortie de crise : le point de vue de Philippe Couturier (Constructa asset management)

La crise, on en sort quand ? La question revient logiquement, comme un refrain, dans toutes les conversations. Or l’immobilier n’est pas forcément synchrone avec l’économie. Et les erreurs du passé pèsent parfois très lourd. C’est ce qu’explique le dynamique Philippe Couturier, président de Constructa asset management. Nous reproduisons donc ici sa tribune qui nous dit pourquoi, selon lui, “la sortie de crise n’est pas pour demain”…

“Les dernières nouvelles donnent des raisons d’espérer : retour du crédit parmi les banques hypothécaires allemandes, rebond de la Bourse qui permet aux investisseurs de se repositionner sur l’immobilier pour stabiliser leur allocation d’actifs, amélioration des indicateurs conjoncturels… Pour plusieurs raisons, les flux d’investissement commencent à se réorienter à pas comptés vers l’immobilier de bureaux, dégrippant un marché sclérosé par une année d’un attentisme unanime. Retour à la normale ? Pas plus que les hirondelles ne font le printemps, ce retour progressif des investissements ne présage pas d’une sortie de crise. Car cette reconstitution des flux d’investissement cache des fondamentaux résolument en berne.
La cause de ce marasme ? Les rendements restent durablement plombés par la torpeur du marché locatif. Explications. La crise économique fragilise un grand nombre d’entreprises, dont elle bride la visibilité, voire menace jusqu’à la survie. Résultat, la priorité est à la réduction du coût moyen de chaque poste de travail, le bureau étant perçu comme une source de charges plus que comme un outil de travail. Dans ce contexte, la vacance locative devrait augmenter, sur fond de renégociations en masse (allongement de la durée des baux en échange de franchises ou de prise en charges de travaux…). Et la progression du chômage ne présage pas d’une embellie de la demande de surfaces dans un futur proche.
Voilà pourquoi les rendements ne pourront que se tasser à moyen terme. La stabilité des valeurs locatives faciales, ostensiblement affichée par les bailleurs, est donc de pure façade, artificiellement maintenue dans le seul but d’éviter les pressions sur les valeurs vénales et de préserver un semblant de liquidité pour les biens concernés. Mais cet exercice ne pourra pas durer éternellement et les valeurs affichées devront tôt ou tard refléter les décotes et les négociations en cours. Une nécessité d’autant plus impérieuse que les indices servant de référence à l’indexation des loyers, facteur de soutien  il y a peu, se sont retournés en début d’année, entraînant les rendements à la baisse.
Dans ces conditions, le frémissement du marché constaté depuis quelques mois ne concerne qu’une classe d’actif bien spécifique : des actifs « core » situés dans les zones privilégiées, et présentant des baux à long terme, gage a priori de flux sécurisés. Il s’agit d’investissements « défensifs ». Le reste, qui représente l’écrasante majorité du marché, payé encore pour les erreurs du passé. Ce retour très sélectif des investisseurs crée donc un marché à deux vitesses, dont la bipolarisation obère toute perspective de sortie de crise durable. Les bailleurs sont désormais à nus. Braqués sur les seuls indicateurs financiers au détriment de la réalité économique de leurs investissements, ils ont profité pendant plusieurs années de leviers bancaires historiquement élevés pour investir à tour de bras, décorrélant durablement le marché de ses fondamentaux. En ont découlé de nombreux abus : acquisitions à des prix excessifs au mètre carré, investissements effectués en dépit de toute rationalité économique, création de friches de bureaux dans des zones excentrées… Aujourd’hui, tout l’enjeu est de résorber ces excès. Comment ? En retravaillant les actifs. Les moyens sont nombreux : segmentation des offres, mise en place de méthodes d’incitations locatives, redécoupage des surfaces, requalification en résidences de services ou en logements… Ce retour souhaitable de la valeur travail dans l’investissement immobilier est la seule façon de reconstituer leur valeur locative perdue et donc, de recréer un marché secondaire. C’est la revanche du concret, de l’opérationnel, du terrain, sur les excès de la financiarisation des années 2000.
Reste que cette normalisation du marché prendra du temps. Cinq années avaient été nécessaires pour amorcer un nouveau cycle haussier après la crise de 1991-1992. Cinq années, donc, pour déboucler les opérations perdantes les plus lourdes et assainir le marché. Mais c’était il y a bien longtemps, à une époque où les responsabilités de chacun étaient clairement identifiées. Aujourd’hui, la donne a changé. Le nombre et l’ampleur des opérations de titrisation réalisées depuis le début de la décennie ont brouillé les cartes et dilué l’implication relative de chaque partie prenante dans leur débouclement. Ils ont même créé des conflits d’intérêts entre les investisseurs des tranches seniors, dont l’intérêt porte sur un débouclage le plus rapide possible, et leurs homologues collés sur les tranches les plus juniors, qui ont tout à perdre d’une vente à une valeur décotée qui les concernerait en premier lieu. En attendant, les fonds ainsi bloqués ne peuvent dès lors pas être alloués pour financer d’autres investissements. Embourbé dans un mode de fonctionnement dont la jurisprudence se construit au quotidien, le FCT, sorte de copropriété financière, bridé par un processus décisionnel complexe toute velléité de revalorisation des actifs sous-jacents, bloquant de facto une reprise éventuelle du marché. Qui commence, là aussi, par le travail du sous-jacent, c’est-à-dire l’actif immobilier. La sortie de crise n’est décidemment pas pour demain.”

La SNCF et le Grand Paris : un bon vieux “match” à la française

On a ici déjà souligné l’oeuvre d’Haussmann (perçue à travers une biographie de qualité) : l’actuel projet du Grand Paris, cher au chef de l’Etat, met en valeur, à nouveau, nos bons vieux défauts gaulois. Un secrétaire d’Etat (Christian Blanc) qui dispose de la confiance du Prince mais qui doit, quand même, transiger avec le Premier ministre (auquel il est rattaché) et même (quelle horreur !) les élus locaux; les dits élus qui pensent aux élections et à leurs fiefs; des établissements publics qui n’ont jamais fait la une de l’actualité et dont on s’occupe beaucoup en raison du nom de leur futur président… Manquait au paysage notre belle et bonne SNCF qui, dans les prochains mois, découvrira les charmes (et les épines) de la concurrence et qui ne pouvait donc se permettre d’être absente du débat. Comment grand Dieu ? En présentant le week end dernier une vision du Grand Paris et de ses transports en commun… parfaitement incompatible avec le schéma proposé par Christian Blanc. Ca, c’est de la concertation ! Les ingénieurs de la SNCF ont toujours aimé vivre en autarcie et l’idée de devoir coopérer avec la RATP (voire devoir laisser aux “parisiens” la tête du projet) les rend fous. D’où ce projet, étonnant et détonnant, dont chacun semble très conscient de l’impossibilité technique. Alors, les cheminots effectuent-ils un baroud d’honneur ? Depuis Fontenoy, Waterloo et Mers el Kebir, c’est une très belle spécialité française… Mais on y survit !

5500 logements construits en IdF : vous appelez ça une priorité ?

Notre avisée consoeur Catherine Bocquet (“Profession Logement”) consacre son edito à paraître demain à une matière qui devrait faire l’objet de bien des gros titres. S’appuyant sur une étude de la DRE de l’Ile-de-France et de l’Iaurif, consacrée à “une photographie détaillée du logement en région parisienne”, Catherine Bocquet met en relief des chiffres (qui ont, certes, le retard classique de ces belles administrations : les chiffres 2007 et 2008 ont été un chouia meilleurs…) qu’il faut connaître ! Ecoutons là : “ … le constat est – de façon certes attendu – plutôt navrant. Ainsi, alors que la croissance de la population francilienne s’accélère depuis les années 2000 – la région “gagne” environ 70 000 personnes par an – la construction, elle, décline, pour atteindre le niveau “le plus bas enregistré au cours des 30 dernières années”. En rythme annuel, le taux de construction francilien est ainsi “près de deux fois inférieur à celui de la France”. En 2006, Paris et la petite couronne représentent moins de la moitié de production de logements de la région, alors que la Seine et Marne décroche la palme du bâtisseur, avec près de 55 % des réalisations. Dans le même temps, le coût du logement des Franciliens augmente avec des taux d’effort, pour les locataires et les propriétaires, qui passent de 23,6 % en 1988 à 35 %.  La situation devient donc plus particulièrement difficile pour les plus modestes, dont le constat est (ce n’est pas un scoop non plus) qu’ils s’éloignent du centre de Paris. La part des ménages pauvres dans le parc HLM va, lui, croissant (38 % contre 32 % en 1988), alors que la production de logements sociaux reste toujours bien en deçà de la demande (et des besoins réels). Moins de 5 500 logements HLM dans l’ensemble de la région ont ainsi été construits par an entre début 2002 et mi 2006, contre 10 000 à 15 000 en moyenne, au cours des périodes antérieures. Face à cette carence, de nombreux ménages à bas revenus se tournent vers le secteur locatif libre, entraînant une hausse significative du taux de pauvreté. Autre conséquence de cette rareté de logements : une diminution de la vacance (moins 68 000 logements en dix ans) et un très fort développement du “surpeuplement” des logements, dans le privé ou le secteur social…” Bref, au delà des si émouvants discours sur la “priorité” donnée au logement (et singulièrement au logement social), les chiffres dressent un état des lieux navrant !

Pour la liberté de la presse

Nous avons choisi, cette année encore, de soutenir Reporters sans frontières en vous proposant d’acheter l’excellent ouvrage édité par RSF et intitulé : “100 photos de nature popur la liberté de la presse”. Car assurer cette liberté, c’est incontestablement participer à une démarche citoyenne, comme on aime à le dire maintenant. Parce que nous vivons dans un environnement (à tous les sens du terme) terriblement privilégié, il est plus qu’utile de penser à ceux qui n’ont pas cette chance. Et même, ici, la liberté de la presse doit continuer à s’exercer dans le cadre des structure de presse, respectant leurs abonnés (payants, c’est à dire ayant fait le choix de leur support) et leurs sources d’information.

Mais au-delà de ce grand principe, il faut aussi découvrir ce très bel ouvrage dont les photos (signées de l’agence californienne Minden Pictures) enchantent. On retrouvera les grands classiques, le manchot sur sa banquise, l’ourson polaire, la baleine à bosse ou le requin (entre beaucoup d’autres) mais on admirera aussi un boa émeraude (il porte bien son nom l’animal !), une grenouille arboricole (très tendance, verte et fluo…) et des paysages superbes. Bref, ce livre qui vaut moins de dix euros est un excellent placement pour vos yeux, votre coeur… et votre bibliothèque. Et la beauté du monde, il ne faut jamais s’en priver !

Construire, c’est LA solution !

On peut toujours faire de savantes analyses, et de magnifiques rapports, et de sublimes envolées lyriques, sur toutes les données des marchés du logement. Une seule, pourtant,  parait vraiment indispensable, indiscutable, incontournable ! On ne construit pas assez, de manière générale, dans notre pays. On ne construit pas assez (pas du tout ?) à Paris où l’on perd chaque année des logements. Dans ces conditions, comment s’étonner que ceux qui sont les plus défavorisés ne trouvent pas de toits de manière satisfaisante ? Si cet acte est complexe pour les classes moyennes et supérieures, comment imaginer que les plus pauvres y parviennent ? L’effondrement actuel de la construction va donc pénaliser en premier lieu les plus pauvres dans notre pays. Ajoutons à cela, le véritable abandon par le monde HLM du  logement social, au sens réel du terme (faire de jolies petites unites “HLM” en centre ville pour huit privilégiés qui pourront, à prix cassés, vivre dans un cadre agréable… tout le monde sait faire : allez voir le charmant immeuble de la rue Colbert à Paris- mais, soyez gentil,  ne demandez pas la liste des futurs locataires !). Bref, ne pas construire, c’est mauvais pour les villes, mauvais pour l’économie et l’emploi (et même pour les finances publiques !), mauvais pour la solidarité nationale, mauvais pour les professionnels du secteur. La politique malthusienne aujourd’hui pratiquée doit s’arrêter. Et les discussions microcosmiennes (ou microscopiques ?) sur tel article de la loi de finances n’y changeront rien !

Cette notion est devenue tellement indifférente aux pouvoirs publics (et bien au-delà) que les statistiques de la construction sont elles-même négligées. Les services chargés de cette question cafouillent (et c’est une gentille litote). Bref, on connait mal la situation. Et elle est sans doute encore plus grave que bien des chiffres qui circulent. Un rappel historique à ne pas négliger : la grande période en France de l’effondrement de la construction en France, c’est l’entre deux-guerres. Un “modèle” qu’il serait bon de ne pas imiter !

Grenelle ? Allez faire le point avec le Moniteur…

Rendons à Cesar… et ne cédons pas à la jalousie ! Nos “grands” confrères du “Moniteur” organisent LA session de référence sur le Grenelle de l’environnement et l’immobilier et le bâtiment. Sur deux jours (les 14 et 15 octobre prochains), les dits confrères, menés par Bertrand Fabre, directeur des rédactions du groupe (qui montent l’opération avec l’Ademe) recevront tous ceux qui comptent en cette matière. Si l’on attend logiquement la secrétaire d’Etat Chantal Jouanno , ainsi que celui qui mène la danse sur le sujet, c’est-à-dire l’incontournable Philippe Pelletier,  président du Comité stratégique du plan Batiment Grenelle, la place manque dans ce blog pour donner la la liste de tous les participants (sur l’ensemble des thèmes concernant le tertiaire, l’habitation, la “nouvelle donne réglementaire” etc…). Pour clore le tout, la réunion au sommet se terminera par la visite d’un chantier “parmi trois réalisations exemplaires en région parisienne”. Bref, on s’incline devant cette initiative de qualité et on conseille (en rappelant que ce blog est libre de toute publicité !) à tous ceux que ce sujet passionne, d’y aller.

Scoop : les habitants d’Abbeville sont TOUS abonnés !

• “J’ai la conviction profonde que nous ne changerons pas nos comportements si nous ne changeons pas la mesure de nos performances”: commentant la remise par la commission Stiglitz de son rapport sur la mesure de la performance, le président de le République a d’entrée de jeu précisé son point de vue. Nous le partageons, même si personne ne doit se cacher que les bons vieux indicateurs ont aussi leur utilité.  Car si chacun peut affirmer que l’on est plus heureux au Botswana qu’en France, il est plus difficile de tricher avec le PNB de ces deux Etats. En matière de presse et de diffusion, on connait depuis longtemps ces aimables exagérations qui permettent de “gonfler” un peu les données à destination des publicitaires (cible favorite de ces bons gros mensonges). Il faut toujours cependant rester crédible et on reste interdit, il faut bien l’avouer, devant certains chiffres colportés ici ou là. Ainsi certains medias professionnels ont ils davantage “d’abonnés” (gratuits bien sûr, les plus fidèles, c’est connu…) que toute la profession compte de membres ! Ce miracle reste à ce jour sans explication (peut être abonne-t-on d’office des fichiers entiers : les habitants d’Abbeville (Somme), charmante ville qui compte plus de 24 000 habitants ?).  Mais rassurez vous : si je vous dis que ce blog a 26 000 “fidèles”, tous professionnels du secteur de l’immobilier d’entreprise, vous n’aurez pas vraiment pas à me croire ! Qui me croirait d’ailleurs ?

Web, gratuité : arrière toute !

Ne résistons pas au plaisir de citer une consoeur, avisée, de Télérama. Veronique Brocard, dans ce magazine du 16 septembre se demande en effet : “Mais qu’est-ce qu’ils ont, ces sites d’infos initialement conçus pour le Web et exclusivement pour le Web ?“. Et de citer bakchich.info, qui lance un magazine la semaine prochaine et Mediapart qui y réflechit très sérieusement…. “La raison de ce changement est simple : ces sites d’infos en ligne n’ont pas trouvé leur modèle économique et espèrent ainsi se sauver d’une déroute financière. Retour donc à une presse avec Gutenberg“. Et la journaliste de noter également un joli salto arrière : celui de Vincent Bolloré, créateur des gratuits Direct matin et Direct soir et qui “pense lancer un quotidien… payant“.  Buvons, avec Télérama, du petit lait. En ces périodes de crise, c’est excellent pour la santé !

Une mesure inutile et inefficace : reconduite d’office…

C’est notre confrère Bertrand Desjuzeur qui le note cette semaine dans son edito de Jurishebdo : “les loyers d’habitation baissent, le blocage demeure“. Face à la diminution des prix des loyers d’habitation, enregistrée par l’indispensable observatoire Clameur (qu’attend-on pour faire de même dans le parc public : mon petit doigt me dit qu’on y réflechit en haut lieu, quelle bonne idée !), la question logique vient en effet à l’esprit: “pourquoi bloquer des loyers qui baissent ?”. C’est que le décret de blocage des loyers en région parisienne (on mettra au tableau noir un panel de pros pour savoir exactement en quoi il consiste : bon courage !) n’a plus de rapport avec la réalité des marchés. Il représente un symbole. C’est le problème bien connu des réglementations de prix : sortir du “blocage”, c’est une décision toujours très douloureuse pour un gouvernement. C’est s’exposer à une critique évidente. Et puis, le dit “blocage” n’a plus d’incidence réelle sur le niveau des prix dans l’agglomération capitale (on s’en serait rendu compte depuis longtemps…). C’est donc une pure mesure symbolique, qui n’a plus de sens, ni d’efficacité. On peut donc parier qu’elle sera encore reconduite longtemps….

A la Cité de l’architecture (encore et toujours!)

Je n’avais pas été (et j’avais eu tort) à l’inauguration de l’exposition “vers de nouveaux logements sociaux”, à la Cité de l’architecture (en juin dernier mais l’expo dure… jsuqu’en juillet 2010). Je viens de rettraper cet oubli… et je vous engage, si ce n’est déjà fait, à vous rendre place du Trocadero…Une belle quinzaine de projets (citons les noms de leurs auteurs : Frédéric Borel Architecte / Atelier d’Architecture et d’Urbanisme Marjolijn Boudry et Pierre Boudry / Agence Bernard Bülher et N°5 Marie Bülher Architecte / Chartier- Corbasson architectes / François Delhay, Sophie Delhay, Laurent Zimny, Franck Ghesquière, David Lecomte / Architectures Anne Démians, Rudy Ricciotti architecte, Francis Soler  Architecte et LIN / Frédéric Druot Architecture, Lacaton & Vassal Architectes / Sophie Dugravier et Emmanuelle Poggi / Fantastic stéphane maupin / Edouard François / Philippe Gazeau Architecte  / Hondelatte Laporte Architectes / Jakob+MacFarlane / Agence Nicolas Michelin & Associés / Kazuyo Sejima + Ryue Nishizawa – S A N A A / Tétrarc), beaux et inventifs, montrent que l’innovation n’a pas totalement disparu du monde HLM. Ces seize réalisations en cours, présentés de manière accessible meme aux non “pros”, montrent que l’habitat social peut continuer à jouer le rôle d’incitateur, de créateur d’idées. Et pas seulement dans de petites unités de dix logements. Car, s’il est bon de critiquer le temps des “barres” HLM, il faut aussi se souvenir qu’à l’époque, on offrait ainsi des centaines de milliers de logements “sociaux” chaque année. Et que la quantité n’est donc pas forcément  l’ennemie de la qualité…

Cité de l’architecture & du patrimoine , Palais de Chaillot – 1 place du Trocadéro – Paris 16e – Ouverture tous les jours de 11h à 19h – le jeudi jusqu’à 21h – fermeture le mardi