Sortie de crise : le point de vue de Philippe Couturier (Constructa asset management)

La crise, on en sort quand ? La question revient logiquement, comme un refrain, dans toutes les conversations. Or l’immobilier n’est pas forcément synchrone avec l’économie. Et les erreurs du passé pèsent parfois très lourd. C’est ce qu’explique le dynamique Philippe Couturier, président de Constructa asset management. Nous reproduisons donc ici sa tribune qui nous dit pourquoi, selon lui, “la sortie de crise n’est pas pour demain”…

“Les dernières nouvelles donnent des raisons d’espérer : retour du crédit parmi les banques hypothécaires allemandes, rebond de la Bourse qui permet aux investisseurs de se repositionner sur l’immobilier pour stabiliser leur allocation d’actifs, amélioration des indicateurs conjoncturels… Pour plusieurs raisons, les flux d’investissement commencent à se réorienter à pas comptés vers l’immobilier de bureaux, dégrippant un marché sclérosé par une année d’un attentisme unanime. Retour à la normale ? Pas plus que les hirondelles ne font le printemps, ce retour progressif des investissements ne présage pas d’une sortie de crise. Car cette reconstitution des flux d’investissement cache des fondamentaux résolument en berne.
La cause de ce marasme ? Les rendements restent durablement plombés par la torpeur du marché locatif. Explications. La crise économique fragilise un grand nombre d’entreprises, dont elle bride la visibilité, voire menace jusqu’à la survie. Résultat, la priorité est à la réduction du coût moyen de chaque poste de travail, le bureau étant perçu comme une source de charges plus que comme un outil de travail. Dans ce contexte, la vacance locative devrait augmenter, sur fond de renégociations en masse (allongement de la durée des baux en échange de franchises ou de prise en charges de travaux…). Et la progression du chômage ne présage pas d’une embellie de la demande de surfaces dans un futur proche.
Voilà pourquoi les rendements ne pourront que se tasser à moyen terme. La stabilité des valeurs locatives faciales, ostensiblement affichée par les bailleurs, est donc de pure façade, artificiellement maintenue dans le seul but d’éviter les pressions sur les valeurs vénales et de préserver un semblant de liquidité pour les biens concernés. Mais cet exercice ne pourra pas durer éternellement et les valeurs affichées devront tôt ou tard refléter les décotes et les négociations en cours. Une nécessité d’autant plus impérieuse que les indices servant de référence à l’indexation des loyers, facteur de soutien  il y a peu, se sont retournés en début d’année, entraînant les rendements à la baisse.
Dans ces conditions, le frémissement du marché constaté depuis quelques mois ne concerne qu’une classe d’actif bien spécifique : des actifs « core » situés dans les zones privilégiées, et présentant des baux à long terme, gage a priori de flux sécurisés. Il s’agit d’investissements « défensifs ». Le reste, qui représente l’écrasante majorité du marché, payé encore pour les erreurs du passé. Ce retour très sélectif des investisseurs crée donc un marché à deux vitesses, dont la bipolarisation obère toute perspective de sortie de crise durable. Les bailleurs sont désormais à nus. Braqués sur les seuls indicateurs financiers au détriment de la réalité économique de leurs investissements, ils ont profité pendant plusieurs années de leviers bancaires historiquement élevés pour investir à tour de bras, décorrélant durablement le marché de ses fondamentaux. En ont découlé de nombreux abus : acquisitions à des prix excessifs au mètre carré, investissements effectués en dépit de toute rationalité économique, création de friches de bureaux dans des zones excentrées… Aujourd’hui, tout l’enjeu est de résorber ces excès. Comment ? En retravaillant les actifs. Les moyens sont nombreux : segmentation des offres, mise en place de méthodes d’incitations locatives, redécoupage des surfaces, requalification en résidences de services ou en logements… Ce retour souhaitable de la valeur travail dans l’investissement immobilier est la seule façon de reconstituer leur valeur locative perdue et donc, de recréer un marché secondaire. C’est la revanche du concret, de l’opérationnel, du terrain, sur les excès de la financiarisation des années 2000.
Reste que cette normalisation du marché prendra du temps. Cinq années avaient été nécessaires pour amorcer un nouveau cycle haussier après la crise de 1991-1992. Cinq années, donc, pour déboucler les opérations perdantes les plus lourdes et assainir le marché. Mais c’était il y a bien longtemps, à une époque où les responsabilités de chacun étaient clairement identifiées. Aujourd’hui, la donne a changé. Le nombre et l’ampleur des opérations de titrisation réalisées depuis le début de la décennie ont brouillé les cartes et dilué l’implication relative de chaque partie prenante dans leur débouclement. Ils ont même créé des conflits d’intérêts entre les investisseurs des tranches seniors, dont l’intérêt porte sur un débouclage le plus rapide possible, et leurs homologues collés sur les tranches les plus juniors, qui ont tout à perdre d’une vente à une valeur décotée qui les concernerait en premier lieu. En attendant, les fonds ainsi bloqués ne peuvent dès lors pas être alloués pour financer d’autres investissements. Embourbé dans un mode de fonctionnement dont la jurisprudence se construit au quotidien, le FCT, sorte de copropriété financière, bridé par un processus décisionnel complexe toute velléité de revalorisation des actifs sous-jacents, bloquant de facto une reprise éventuelle du marché. Qui commence, là aussi, par le travail du sous-jacent, c’est-à-dire l’actif immobilier. La sortie de crise n’est décidemment pas pour demain.”

Bonnes vacances

Comme beaucoup d’entre-vous (c’est un souhait), je pars en vacances. Ce blog s’interrompt jusqu’à la fin du mois d’août. C’est donc le temps de se souhaiter… du temps pour être libre ! Que vous soyez loin de Paris ou pas si loin, que ce moment de repos et d’évasion soit une période de partage familial ou amical voire d’aventure ! Et puis qu’il nous donne à tous l’envie de revenir. Car, comme l’écrivait Paul Morand : “on ne saurait aller chercher trop loin le plaisir de rentrer chez soi” !

Le ruban rouge : plus de femmes, et c’est très bien !

La parité dans l’attribution des deux ordres nationaux (la Légion d’honneur et l’Ordre national du mérite), et l’élargissement des promotions au monde de l’entreprise, des associations etc…,  voulus par l’actuel président de la République aura eu un effet direct sur les attributions de “ruban rouge” dans le monde de l’immobilier. D’abord, un effet de rattrapage incontestable en faveur du beau sexe qui était, c’est le moins que l’on puisse dire, le parent pauvre des promotions. Après (par ordre alphabétique) Maryse Aulagnon, Anne-Marie de Chalambert, Joëlle Chauvin, Inès Reinmann… pardon à celles que nous oublions !), voici le tour, ce 14 juillet ,d’Arline Gaujal-Kempler.

Cette féminisation, plus que bienvenue, comporte évidemment des conséquences pour les hommes du secteur qui n’ont jamais été “sur-décorés” (classiquement, recevaient le ruban les présidents de fédérations professionnelles [FFB, FPC, FNAIM...] et les “très grands” pros blanchis sous le harnais, mais guère au-delà) : les promotions sont encore moins nombreuses numériquement. On ne citera pas de noms mais il est quand même étonnant que certains parcours professionnels de grande qualité n’aient pas été à ce jour récompensés, ni par un ruban bleu (le Mérite) ni par un ruban rouge !

Qu’on ne s’y méprenne pas : les critiques envers les “hochets” ont toujours fleuri (surtout de la part de ceux qui ne sont pas décoré bien sûr), insistant, avec raison, sur la vanité humaine. Mais recevoir une récompense de la République, distinguant un travail de qualité, une action collective, une utilité sociale est une belle et bonne chose, certainement pas méprisable. Souvenons d’ailleurs que les Soviétiques (qui chantaient à plein poumon “ni Dieu, ni César, ni tribun“) ont été les champions toute catégorie de la médaille qu’ils distribuaient beaucoup. Aujourd’hui, la sélection dans l’attribution des ordres nationaux est importante : restent bien sur des injustices -inévitables ! – mais l’apparition des professionnelles est une -très – bonne chose. Reste à opérer cette mue au moment des “Pierres d’Or”. Nous tâcherons d’y veiller…

La crise du logement vue par un libéral…

Christian Julienne est un libéral (un ultra-libéral, même, pouvons nous dire sans que ce terme puisse, je pense, le choquer) : il a, il y a quelques semaines,  publié un point de vue à lire, “Comprendre la crise du logement” aux Belles Lettres. Sa contribution à un débat trop éteint à notre goût mérite d’être soulignée, même si nous n’en partageons pas toutes les préconisations ou les analyses. Disons, d’entrée de jeu,  que la proposition, défendue par le livre, de revenir sur la loi locative actuelle me semble le type même de la mauvaise idée, politiquement et socialement parlant. Parce que revenir à la “guerre locative” serait politiquement désastreux pour le gouvernement, et le Parlement, qui se lanceraient dans cette aventure. L’auteur semble oublier qu’il a fallu toute la diplomatie de certains (citons au premier chef Philippe Pelletier qui a été un artisan clé de la paix locative) pour parvenir à un équilibre forcément insatisfaisant mais dont le grand mérite est, d’abord, d’exister.

On trouvera aussi dans ce “Comprendre...”, une défense, bien logique pour un libéral, du marché : “ce que comprend mal l’opinion – comme nos décideurs politiques – c’est que l’habitat, le logement est un marché. La facilité de circulation dans le parc – 31 millions – est beaucoup plus importante que la construction neuve (…° c’est cette mobilité, c’est l’amélioration constante du parc, comme son agrandissement par la construction neuve, qui assurera le bon logement des Français. Et ce sont tous les freins mis à la mobilité qui provoquent les crises que connaît le marché du logement“. CQFD. On notera également une charge (bien vue) sur le monde HLM, la plaidoierie classique pour une “aide personnelle unique”, une critique sans nuance de l’action de la Fondation abbé Pierre, du DAL etc…, et, mode oblige, la défense d’un “urbanisme vert”, que tout le monde appelle de ses voeux. Bref, un ouvrage intéressant, même s’il est parfois irritant, à proposer au débat. On attend, non sans impatience, le point de vue d’un opposant sur le sujet. Si, au parti socialiste, par exemple, on s’intéressait parfois, aux questions de fond…

Et Benoist Apparu…

On attendait Marc-Philippe, ce fut Benoist, nouvelle illustration de l’inanité des rumeurs avant remaniement… Benoist Apparu n’a pas 40 ans : il est un parfait inconnu pour le monde du Logement, dans lequel il n’est jamais, à notre connaissance, intervenu. Mais sa nomination est à suivre pour deux raisons : c’est qu’il s’agit d’un politique (il est député de la Marne depuis 2007 après avoir été notamment un collaborateur de Xavier Darcos…) qui teste ici son premier portefeuille ministériel. Ce n’est donc point un “techno” connaissant les dossiers qui débarque mais un jeune loup qui fait ses premières dents gouvernementales… Autre aspect à suivre : secrétaire d’Etat, notre homme est rattaché, logiquement, à Jean-Louis Borloo. A partir du moment où les structures administratives du Logement dependent du Meeddat, il est bien normal que l’organe politique se situe dans la même sphère d’influence.

Ce remaniement, plus ample que prévu, a fait de Fréderic Mitterrand notre nouveau ministre de la Culture (joli “coup” politique !). Faisons nous plaisir en rappelant les propos que le futur locataire de la rue de Valois tenait il y a quelques semaines :  “gratuit, cela veut dire que les choses n’ont pas de valeur. Je crois à la vertu de l’effort”. Nous aussi, monsieur le Ministre….

Pierres d’or : le vote en ligne, ça marche !

Mis en ligne hier sur immoweek.com, le vote en ligne pour les Pierres d’Or 2009 a démarré sus les chapeaux de roue : plus de 320 votes ont été enregistrés en 12 heures, ce qui laisse présager une participation record. Il faut dire que la sélection du jury est intéressante, avec des pros très reconnus et d’autres… qui ne demandent qu’à l’être ! Si vous n’avez pas encore accompli votre “devoir ” électoral, connectez vous sur immoweek.com (rubrique awards). Et participez à ce “grand rendez-vous” des pros de l’immobilier !