Foncièrement rassurant

La Tribune, encore avec une autre (et intéressante) opinion de Christophe Kullmann, président du directoire de Foncière des régions qui nous annonce d’entrée de jeu (ce n’est pas un scoop) que “2009 restera comme une année morose pour l’immobilier de bureaux en France“. Mais il souhaite comparer l’actuelle crise à celle des années 1990 (que les plus de 20 ans connaissent fort bien…), car, selon lui, “trois éléments distinguent la situation actuelle de celle des années 1990“.  La trilogie des différences ?  1 -pas de surproduction de bureaux en France. 2 – un contexte très différent pour les financements immobiliers. 3 -les taux d’intérêt demeurent historiquement bas. Conclusion du président de la foncière : “Finalement, le seul véritable point commun entre la crise des années 90 et la crise actuelle est que l’une comme l’autre nous interrogent sur nos stratégies et sur la meilleure façon de satisfaire nos clients” Et de défendre.. le rôle des foncières : “dotées d’un statut favorable à l’investissement, et d’une expertise immobilière reconnue, les cinquante-cinq sociétés foncières cotées ont pu ces dernières années se développer et devenir pour certaines des leaders reconnus de leur secteur en Europe. Acteurs à part entière du monde économique, les foncières cotées ont le défi de continuer à investir, à construire et à entretenir des immeubles de qualité qui répondent durablement à la demande des entreprises et de leurs salariés. Le ralentissement économique rend ces défis plus complexes, mais les grandes foncières cotées sont bien positionnées pour continuer à les relever“. Bref, l’homme de Foncière des régions a une vision quasi opposée à celle du gestionnaire de Constructa que nous citions la semaine dernière. Est-ce si étonnant ?

Transparence : l’affaire de l’Observatoire

Dans une libre opinion, publiée aujourd’hui dans la Tribune, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Espi défend avec talent l’urgence de bâtir “un observatoire de l’activité et des prix du logement”. Mais pas n’importe lequel ! Et l’ancien délégué général de la Fnaim d’attaquer de front : “il faut cesser de confondre communication d’enseigne et statistique. Faut-il que chacun y aille de son observatoire, alors même qu’il n’a pas la représentativité statistique élémentaire ? 5%, 10% ou 15% des transactions globales ne peuvent pas rendre compte de la réalité. La complexité du marché immobilier, avec des situations territoriales contrastées, des évolutions différentes selon les types de logement ou le standing, exige d’augmenter l’échantillon pour atténuer les biais“. Une pierre dans les jardins de ceux qui veulent leur petit pré carré…. “Comment en arriver à un large échantillon ?” se demande-t-il. Réponse : “En jouant collectif. Il est impératif que tous ceux qui sont légitimes à fournir des statistiques les mettent en commun et acceptent de perdre un vecteur de publicité égoïste au profit de la qualité statistique. C’est une question d’honnêteté intellectuelle et de respect de l’intérêt général. En outre, si la masse de transactions n’est pas assez importante pour mesurer les variations de volume, elle est forcément trop faible pour donner une juste appréciation de l’évolution des prix. D’où ce décalage entre les statistiques les plus médiatisées et le constat des opérateurs de terrain. Pour preuve, les institutions parlent d’une baisse de prix de 5% à 8% pour 2009, quand les agents immobiliers évoquent 10% à 20%.” HBC réclame également pour l’observatoire “une caution scientifique [c'est à dire] une autorité intellectuelle indépendante et reconnue“. Et de souligner un “autre problème : l’apparente incohérence des informations, simplement parce que tous ne parlent pas des mêmes choses. Un logement est d’abord mis en vente, à un prix qui pourra être corrigé à la baisse si aucun acquéreur ne franchit le pas. Puis, la vente donnera lieu à la signature d’un avant-contrat, et enfin sera confirmée devant notaire trois ou quatre mois plus tard. Bref, il faudra un observatoire capable de suivre la vie des biens à ces différents stades“. Enfin, notre homme défend une vision “privée” de l’observatoire mais “l‘onction des pouvoirs publics doit jouer le rôle d’un label. C’est ainsi que l’observatoire collectif des loyers de marché (Clameur) a reçu la reconnaissance du ministère du Logement, qui ne prend pas part à la production de ses résultats ni même à leur interprétation, mais valide leur sérieux.”. En traçant ainsi les lignes, Henry Buzy-Cazaux veut à l’évidence “quadriller le terrain” avant la publication du rapport que Benoist Apparu a confié, sur le sujet, à Marc Prévot et Bernard Vorms. De grâce, Messieurs, ne nous concoctez pas un gros observatoire public, lourd, onéreux et inefficace (sans allusion à aucune structure) mais inspirez vous des “bons” exemples….

Les “étincelles d’amélioration”

Les grands patrons (de presse notamment, même -surtout ! – belges) peuvent avoir du flair et du bon sens. Ainsi le très avisé Rik de Nolf, le dirigeant de Roularta ( éditeur de l‘Express, l’Etudiant, Point de vue et on en passe) a-t-il présenté ses prévisions à l’aide d’un slide (en bon françois) entièrement vierge. Et de dire, si l’on en croit Challenges : “c’est un tel brouillard. On sent des étincelles d’amélioration, mais on n’ose énoncer des prévisions positives“. Sans modestie excessive, faisons notre cette analyse : regardons les étincelles et transmettons tous les signes d’amélioration que nous pouvons, sans tomber dans l’optimisme béat ou le pessimisme néfaste. On le lance comme objectif pour cette rentrée 2009 ?

L’information gratis pro Deo, vous y croyez ?

Une encyclique du Saint Père : a priori, peu de choses qui peuvent concerner ce blog, quel que soit le respect filial que l’on porte au successeur de Pierre. Pourtant, dans “Caritas in veritate”, le Pontife aborde les questions économiques et sociales. Et même un sujet qui, on le sait, nous préoccupe : celui de la gratuité. Citons Benoit XVI : “le marché de la gratuité n’existe pas et on ne peut imposer par la loi des comportements gratuits. Pourtant, aussi bien le marché que la politique ont besoin de personnes ouvertes au don réciproque“. Le don reciproque ! Superbe formule et très bel objectif de vie ! Quant à la gratuité dans le monde des affaires, elle n’est qu’un leurre bien sûr. C’est pourquoi, comme l’actuel ministre de la Culture, comme Alain Weil, l’homme de medias bien connu, nous sommes hostiles à cette fausse gratuité qui laisse croire au client qu’il ne paie rien… et que donc l’information ne vaut rien non plus. Or, si le recopiage de dépêches et de communiqués de presse est une activité qu’on peut pratiquer presque gratis pro Deo, la recherche d’informations de qualités a, elle, un coût. Son financement par la seule publicité est suicidaire : la situation actuelle le montre sans ambages, dans un temps de basses eaux économiques. Vouloir la gratuité dans le monde de l’info B2B part de la meme idée que de tenter d’imposer un système de petites annonces, sur le modèle de “Particulier à Particulier”, dans le monde de l’immobilier d’entreprise. C’est, me semble-t-il, partir d’une analyse fondamentalement fausse qui est de croire que l’on a besoin de plus d’amateurs alors que les marchés n’ont jamais eu autant besoin de professionnels. Dans le domaine de l’information, c’est la même chose. Et citons un grand Italien, Cesare Pavese qui dans “Le métier de vivre” (un beau titre, non ?), affirmait : “les choses gratuites sont celles qui coûtent le plus cher”. De quoi faire un bon slogan….

Christian Saint Etienne : densité + mobilité = croissance

Christian Saint Etienne a remis cette semaine un rapport au président de la République sur l’aménagement du territoire. Hors pour quelques afficionados, ce type de document est en général rapidement mis au placard où il rejoint la longue liste de ses prédecesseurs. Mais il n’est pas inutile de lire ce texte signé  par ce talentueux professeur au Cnam, membre du Comité d’analyse économique, moins dans sa partie (un chouia théorique pour nos cervelles limitées) purement administrative que dans sa défense et illustration des métropoles. Notre auteur écrit ainsi : ” Ce phénomène de croissance métropolitaine doit être bien compris : il ne s’agit pas  d’accélérer un processus d’agglutination mais d’accompagner une tendance forte en  favorisant quand c’est possible la masse critique et l’excellence internationale et d‘interconnecter ces ressources dans des zones denses conçues pour assurer une mobilité maximale car c’est la mobilité en zone dense qui multiplie les opportunités de contacts entre les membres des zones denses, les habitants des zones diffuses bénéficiant de ces opportunités lorsqu’ils se rendent dans les zones denses à condition qu’elles soient facilement accessibles. La création de richesses naît de la multiplication des opportunités de contacts. Empêcher la densification et gêner la mobilité, c’est freiner la croissance. C’est ainsi que les métropoles modernes en développement rapide multiplient les voies de communication radiales et circulaires, en intensifiant autant que possible les moyens de transport collectifs pour éviter les transports individuels inutiles. L’intensification des déplacements collectifs n’est possible que si l’on réussit à donner suffisamment d’informations en temps réel aux individus pour qu’ils puissent intégrer le déplacement collectif comme un moment de leur mobilité personnelle. C’est cette maîtrise conjointe des systèmes de transport et des systèmes d’information permettant à chacun d’optimiser ses déplacements qui rend possible l’avènement de la métropole moderne“. Voilà des données qui peuvent intéresser bien des pros de l’immobilier. Le rapport insiste aussi sur la nécessité d’un Etat “stratège“. Et de conclure : “L’idée clé de ce rapport est de passer d’une approche fondée sur des institutions et des procédures à une approche fondée sur des acteurs et des stratégies.”.  Nul doute que les mots stratèges et stratégie plairont en haut lieu. Nul doute aussi que l’idée de densification doit être entendue. Et on retrouve – quel hasard ! – nos chères tours. CQFD.

Le Président pour les (belles) tours !

Saluons avec plaisir, et sans flagornerie, la très grande constance de Nicolas Sarkozy dans sa défense et illustration de l’architecture et de sa composante moderne, les tours. Lors du débat sur La Défense d’hier, le président de la République a d’abord défendu le rôle culturel, et populaire, de l’architecture (de “la culture a disposition du public, sans besoin d’entrer dans un musée” et rappelant que tous les grands desseins s’accompagnent de “geste architectural fort“, citant -souvenir récent ?- Versailles…). Et d’affirmer que ” si l’on veut construire des tours de haute qualité environnementale, il faut desserrer l’étreinte comptable du nombre de mètres carrés pour construire des tours plus hautes, plus larges mais qui émettent moins de CO2, et dont les fluides sont organisés pour l’économie du XXIème siècle et non du XXème“. Et le Président de rappeler que lors de ses voyages, il voyait des “tours formidables” à Londres, en Espagne, en Europe du Nord, en Chine, pendant qu’à Paris, le débat continuait à tourner autour de la… tour Montparnasse. Et de railler le fait que la “question de la densité n’a aucun sens”, affirmant que c’est l’ile Saint Louis qui est le quartier le plus dense de Paris. Oui, nous dit Nicolas Sarkozy, “il y a des tours magnifiques”. Ce constat, on l’a déjà assez défendu ici (on nous les reproche parfois) pour ne pas manquer de se féliciter qu’il soit partagé au sommet de l’Etat. Mais son chef aura encore fort à faire pour faire avancer ce dossier. Il semble bien décidé à n’y pas renoncer. Aidons le…

Guillaume Poitrinal au plus haut

La table-ronde sur l’avenir de La Défense, organisée hier par Patrick Devedjian (bien organisée d’ailleurs) autour du président de la République confirmait, une nouvelle fois, que les temps ont changé. Autour du chef de l’Etat, on trouvait donc naturellement ses ministres (Jean-Louis Borloo, Valérie Pecresse, Benoist Apparu), le président (socialiste) de la région Ile-de-France, classiquement des présidents de sociétés publiques (Guillaume Pepy et Pierre Mongin) mais aussi des intervenants économiques et culturels, pouvant s’exprimer devant Nicolas Sarkozy, selon un dispositif assez nouveau. Parmi eux, Guillaume Poitrinal qui représentait (bien) le monde de l’immobilier et qui a, non sans talent, affirmé sa confiance en la Défense : “Paris, c’est la chance de la France, La Défense, c’est la chance de Paris” a affirmé le président d’Unibail-Rodamco qui a plaidé pour des “tours de grande qualité“, défendant également “un ensemble environnemental remarquable“. La présence de ce grand pro de l’immobilier (notre “Pierre d’Or” 2008) à une telle table est un bon point et une reconnaisssance. Reconnaissance de la dimension immobilière des grandes décisions économiques… et reconnaissance pour ce quadra qui devient, au fil des ans, LE professionnel reconnu du secteur. Plus jeune patron du CAC 40, à la tête d’une foncière européenne majeure, acteur du développement immobilier et commercial d’envergure, discutant aujourd’hui avec le président de la République et le remerciant au nom de tous les architectes, promoteurs et investisseurs : pas mal, non ?

La crise donne du temps… pour réfléchir !

Reprenons, pour les non abonnés à Profession Logement (on les plaint !) notre edito de cette semaine qui vante les merites de deux expos qu’on incite instamment les pros, et tous les autres, à visiter ! On y apprend beaucoup et on y imagine aussi pas mal…

On peste assez souvent, dans ces colonnes, contre le conservatisme architectural ambiant pour tresser des couronnes aux initiatives qui vont à son encontre. L’ exposition « Le Grand Pari(s) » qui présente, à la Cité de l’architecture (un musée  qu’il FAUT absolument visiter),  les propositions de dix équipes pluridisciplinaires sélectionnées dans le cadre de la consultation initiée par le président de la République. Citons leur nom – ils le méritent bien : sir Richard Rogers (Rogers Stirk Harbour & Partners / London School of Economics / Arup); Yves Lion (Groupe Descartes); Djamel Klouche (l’AUC); Christian de Portzamparc (Atelier Christian de Portzamparc); Antoine Grumbach (Agence Grumbach et associés); Jean Nouvel, (Ateliers Jean Nouvel /Michel Cantal-Dupart / Jean-Marie Duthilleul); Bernardo Secchi et Paola Vigano(Studio 09); Finn Geipel (LIN); Roland Castro (Ateliers Castro / Denissof / Casi); Winy Maas (MVRDV avec ACS + AAF). Il ne s’agit pas d’une expo “comme les autres” mais bien de présenter dix scénarios pour la métropole parisienne; le tout dans la célèbre collection de moulages de monuments français. Bref, la confrontation du passé et de l’avenir. C’est le moment idéal (en période de crise, il n’est pas absurde de réfléchir pour préparer demain, on en a plus le loisir qu’en plein boum) d’aller à la cité de Chaillot pour découvrir, critiquer (bien sûr), admirer (parfois) les idées de nos architectes. Bien sur, tous ces scenarii ne s’accompliront pas. Bien sur, ils contiennent leur part de rêve voire d’utopie. Mais leur confrontation est extraordinairement stimulante et même, parfois, exaltante.`
Et comme nous sommes sur la colline de Chaillot, rendons hommage à une exposition plus modeste, mais non moins intéressante, celle organisée (avec, notamment, le mécénat intelligent de la Fondation Bouygues Immobilier) sur le thème “habitat écologique : quelles architectures pour une ville durable ?”. Que disent les organisateurs ? “ Les projets d’éco-habitat en cours et les réalisations environnementales du secteur tertiaire qui terminent l’exposition ont été choisis pour donner envie à chaque visiteur de passer à l’acte à son échelle”. Passer à l’acte ! Une bonne idée à l’image du travail remarquable de Philippe Pelletier à la présidence du Comité stratégique du « Plan bâtiment Grenelle » qui s’emploie, non sans succès, à faire bouger les choses.

En arrière toute (bis)

Mon dernier edito dans Profession Logement m’a valu quelques réactions… Tout le monde n’étant pas (hélas…) abonné à cette excellente publication (encore de la publicité gratuite), je vous propose ce texte intitulé “en arrière toute”:

Parmi les traits, négatifs, du génie national français, deux sont à souligner. Commençons par la discussion puis le vote de textes (de la Constitution jusqu’au simple arrêté), souvent obscurs et diffus, qui font l’objet de controverses passionnées, puis qui sont en général oubliés et gentiment non appliqués. La loi Hadopi (sur le net) devrait en être une belle illustration. La loi “habitat et environnement”, concernant notamment la modernisation des cabines d’ascenseur, est en passe, pour le logement, d’en constituer une autre. Des délais stricts ont été fixés, faisant la joie des ascensoristes. Las, on voit mal comment tenir le timing initialement prévu… La loi Boutin vient donc de l’allonger, et ce n’est sans doute pas fini !
Deuxième défaut national (et singulièrement parisien) : le conservatisme architectural. Une enquete réalisée par le Figaroscope (sur le net, avec donc les limites du genre) liste les “batiments dont ne veulent plus” les habitants de la capitale. Au hit parade des destructions envisagées, toutes les grandes innovations modernes : la tour Montparnasse, Beaugrenelle, Beaubourg (le centre Pompidou), l’Opéra Bastille, la BNF (site François Mitterrand), la maison de la radio, la pyramide du Louvre etc… On imagine, qu’en 1900, la Tour Eiffel se serait trouvée en tete du palamarès du “à détruire”. Ces résultats constituent hélas pour les édiles municipaux une incitation à la plus grande prudence. Peu étonnant d’ailleurs si tous ces immeubles, même s’ils ne sont pas publics, ont été voulus très ardemment par la puissance publique, parfois au plus haut niveau de l’Etat. Nul ne pense à détruire de vieilles verrues du XIX ème, bien sûr… On proposera également, dans ce cadre, le retour des calèches et du chauffage au charbon…
Enfin, l’actualité du secteur du 1% montre bien comme tout système, même habilement cadenassé, trouve ses limites. Il suffit qu’un des participants ne veuillent plus entrer dans le jeu, que le vieillissement des équipes fasse le reste, pour que les fondations soient ébranlées. Et, comme le soulignait Victor Hugo, le “aujourd’hui dans le trône et demain dans la boue” guette tous ceux qu’un pouvoir sans limite a parfois rendu aveugle aux considérations humaines et au nécessaire équilibre de toute machine, fut-elle parfaitement huilée. Que le cabinet du ministre du Logement soit également dans la danse ne saurait étonner personne car il y longtemps, nous l’avons dit, qu’il n’y a plus de ministre du Logement….        P.B.

Vraiment noble ?

A lire le dictionnaire de la fausse (ou de la vraie, le livre dispose de deux entrées) noblesse (Tallandier), on éprouve un certain malaise.Non point qu’on ne se précipite pour “vérifier” parmi les amis et les connaissances professionnelles, les “vrais” et les faux”. Le culte de la particule est tel dans notre pays que certaine nuit du 4 août n’y a rien changé. Bien au contraire peut être ! On feuillette donc d’abord non sans amusement la “fausse” et on y trouve maintes phrases assassines sur les Galouzeau de Villepin (“famille de traitants bourguignons hissée dans la haute bourgeoisie…), les Giscard d’Estaing (“famille de la bourgoisie du Gevaudan”), les Donnedieu de Vabres (“bourgeoisie de robe languedocienne”) et autres Couve de Murville. Et les Seizille de Mazancourt, Faivre d’Arcier, Poivre d’Arvor, Laborde de Montpezat, Leclerc du Sablon, Maillard de la Morandais ? “Bourgeoisie ” répond impavide ce dictionnaire. Et les Morand de la Perrelle, Raffard de Brienne, Taslé d’Héliand ou Tenaille d’Estais ? “Bourgeoisie” vous dis-je ! Bourgeoisie !

Et c’est là que le bât blesse. A force de se vouloir vexante, l’équipe rédactionnelle (anonyme) finit par etre  blessante, et parfois bête tout simplement ! Le général de Gaulle est donc issu d’une “famille de la bourgeoisie champenoise”, nous l’admettons fort bien puisqu’il fut, en quelque sorte, roi de France. Le maréchal Franchet d’Esperey appartenait à une famille de la “bourgeoisie du Forez”, fort bien ! mais oser écrire que “le maréchal l’a presque anoblie”, c’est navrant ! C’est ce mélange réalisé entre usurpateurs, volant de “vrais” noms et d’autres, utilisant le leur, que le temps a construit (la particule n’ayant jamais été le signe de la noblesse) qui est gênant ! Quoi de commun entre les de Gaulle (on écrit De Gaulle affirme notre dictionnaire) et cette famille Jambon devenue Tallien de Cabarrus ? Et même dans ce cas, le mépris lu à bien des lignes est insupportable. Ces roturiers répugnants n’ont certes pas tous été anoblis comme cette ribambelle de “vrais” nobles qui ont surtout eu pour mérite d’acquérir des charges anoblissantes sous l’ancien régime. Tous ne sont pas estampillés par l’Association de la noblesse française. Mais on ne peut éprouver qu’un certain malaise face à ce dictionnaire, drôle au début mais qui laisse un goût amer dans la bouche ! Car nous les aimons bien nos Roujou de Boubée, nos Maingard de la Ville ès Offrans, nos Panafieu, nos Girault du Coursac et même nos Bujon de l’Estang ! Ils ne sont pas nobles ? La belle affaire !